Hur kan man värdera en fastighet?

Idag tänkte vi  berätta lite om ett bra nyckeltal i fastighetsbranschen – det är att värdera fastigheter med hjälp av det så kallade avkastningskravet.
Antag att ni äger en fjäll-lägenhet med bra läge i Åre. Vi antar att den kostar er cirka 60,000 kronor per år i drift. Vi antar också att ni inte är där så mycket utan hyr ut den cirka 25 veckor på ett år med en snittintäkt på 7000 kr per vecka. Det betyder att den efter driftskostnader ger en intäkt på 115.000 kronor per år. Vi antar också att ert avkastningskrav är 4 procent. Då får man fram marknadsvärdet på lägenheten genom att dividera 115.000 kronor med 4 procent = 2.875.000 kronor. Funderar ni på att köpa denna lägenhet och vill ha en avkastning på 4 procent per år så kan ni betala 2,875 miljoner kronor. Räcker det med 3,5 procent i avkastning så kan ni betala 3,286 miljoner kronor, vill ni ha en avkastning på 4,5 procents avkastning så sjunker värdet till 2,556 miljoner kronor.
Antag nu att Fastighetsbolaget X på börsen har ett årligt driftnetto på cirka 1,5 miljarder kronor och att ni som aktieägare har ett avkastningskrav på 4 procent. Med hjälp av avkastningskravet kan man värdera Fastighetsbolaget X’s fastigheter – 1,5 miljarder dividerat med 0,04 blir 37,5 miljarder. Om vi sedan antar att fastighetsbolaget har skulder på 20 procent, det vill säga 7,5 miljarder. Då är substansen i X 30 miljarder. Om detta X betalas till 25 miljarder på börsen kan det vara köpvärt idag.
Om vi antar att avkastningskravet stiger till 4,5 procent så blir fastigheterna värda 33,33 miljarder kronor. Sjunker avkastningskravet till 3,5 procent så stiger fastigheternas värde till 42,8 miljarder kronor.
Detta är ett enkelt sett att värdera hyresfastigheter. Alltså för fastigheter där det är enkelt att räkna ut vad fastigheten ger för hyresintäkt efter driftskostnader per år.
Imorgon tänkte vi skriva lite om hur vi tänker när vi investerar i fastighetsaktier. 

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *