Kategoriarkiv: Unikas ekonomiskola

Varför gillar vi att investera i fastigheter?

Först vi är ledsna att vi inte uppdaterar vår sida så regelbundet just nu – men vi har lite juridiska problem med våra bilder som vi måste lösa först.  Idag bjuder vi på en liten krönika om varför vi gillar fastighetsbranschen.

Det som lockar oss med fastigheter är att det är något beständigt. Den/de som äger en attraktiv fastighet och hyr ut den har garanterade intäkter i många år framåt och ofta intäkter med låg risk. NK-huset i Stockholm ritades av Ferdinand Boberg och stod färdigt 1915. Här har generationer av Stockholmare handlat eller beundrat varor som de önskade att de kunde köpa. I år fyller alltså NK-Huset 106 år. Just nu har NK problem – men det läget i Stockholm är unikt!
Empire State Building i New York City stod färdigt år 1931 och fyller om 10 år 100 år. Även New York har problem just nu.
Solna Arenastaden byggdes mellan åren 2009 och 2012. Stadsdelen invigdes år 2012 Här har idag SEB, Telia, ICA, Adidas och många andra företag sina kontor.
Förmodligen kommer alla dessa fastigheter i Stockholm, i New York city och i Solna också vara attraktiva för hyresgäster även om 20-30 år och tjäna bra med pengar då med för sina ägare. Detta är huvudskälet till att vi gillar att investera i fastigheter.
När jag väljer fastighetsbolag brukar jag tänka så här. Var bor jag? Vem äger fastigheterna där jag bor? Vem äger köpcentrumet där vi handlar? Vem äger kontoret, skolan, sjukhuset eller fabriken där jag jobbar. Är det fullt uthyrt? Finns det tomma lokaler. Verkar ägarna sköta om fastigheten? Är den i gott skick? Hur går det för de företagen som hyr in sig? Så bor du i Göteborg – kolla på Balder, Wallenstam & Hufvudstaden, Bor du i Malmö kolla på Wihlborgs, bor ni i norra Sverige kolla på Castellum och Diös. Om ni bor i Norrköping, Jönköping och Linköping kolla på Lundbergs. I Stockholm finns ju Fabege, Castellum, Fastighetspartner, Sagax och Hufvudstaden. Då reagerar ni med automatik om en fastighet ser tom ut, eller om den verkar sliten eller om det ofta är lite folk i butikerna. Just nu lockas vi av Hufvudstaden. Många av deras fastigheter ligger på Sveriges bästa lägen och har en historia på 50-60 år, i vissa fall över 100 år.
Till sist ett exempel på hur rik man kan bli på att köpa fastigheter är bröderna Paulsson i Skåne som tidigt köpte mark i Sälenfjällen och byggde liftar och sålde tomter till att bygga hotell, lägenheter och stugor. För vinsten som Sälen-etableringen skapade gick de vidare och köpte in sig i Åre, Vemdalen, Trysil, Hemsedal, Hammarby-backen och ST Johann i Österike. Det bolaget heter idag Skistar och är värt dryga 6 miljarder på börsen. Fastigheter är en spännande bransch!!
Vill ni lära er mer så rekommenderar vi er att läsa Fastighetsvärlden. Här kommer länken. https://www.fastighetsvarlden.se/

 

Hur kan man värdera en fastighet?

Idag tänkte vi  berätta lite om ett bra nyckeltal i fastighetsbranschen – det är att värdera fastigheter med hjälp av det så kallade avkastningskravet.
Antag att ni äger en fjäll-lägenhet med bra läge i Åre. Vi antar att den kostar er cirka 60,000 kronor per år i drift. Vi antar också att ni inte är där så mycket utan hyr ut den cirka 25 veckor på ett år med en snittintäkt på 7000 kr per vecka. Det betyder att den efter driftskostnader ger en intäkt på 115.000 kronor per år. Vi antar också att ert avkastningskrav är 4 procent. Då får man fram marknadsvärdet på lägenheten genom att dividera 115.000 kronor med 4 procent = 2.875.000 kronor. Funderar ni på att köpa denna lägenhet och vill ha en avkastning på 4 procent per år så kan ni betala 2,875 miljoner kronor. Räcker det med 3,5 procent i avkastning så kan ni betala 3,286 miljoner kronor, vill ni ha en avkastning på 4,5 procents avkastning så sjunker värdet till 2,556 miljoner kronor.
Antag nu att Fastighetsbolaget X på börsen har ett årligt driftnetto på cirka 1,5 miljarder kronor och att ni som aktieägare har ett avkastningskrav på 4 procent. Med hjälp av avkastningskravet kan man värdera Fastighetsbolaget X’s fastigheter – 1,5 miljarder dividerat med 0,04 blir 37,5 miljarder. Om vi sedan antar att fastighetsbolaget har skulder på 20 procent, det vill säga 7,5 miljarder. Då är substansen i X 30 miljarder. Om detta X betalas till 25 miljarder på börsen kan det vara köpvärt idag.
Om vi antar att avkastningskravet stiger till 4,5 procent så blir fastigheterna värda 33,33 miljarder kronor. Sjunker avkastningskravet till 3,5 procent så stiger fastigheternas värde till 42,8 miljarder kronor.
Detta är ett enkelt sett att värdera hyresfastigheter. Alltså för fastigheter där det är enkelt att räkna ut vad fastigheten ger för hyresintäkt efter driftskostnader per år.
Imorgon tänkte vi skriva lite om hur vi tänker när vi investerar i fastighetsaktier. 

Hur skall man tänka i detta läge?

Idag tänkte vi fundera lite kring hur man kan tänka med sina investeringar och sin portfölj just nu. Först av allt vill vi förtydliga att detta inlägget vänder sig till er som placerar långsiktigt på börsen och inte kortsiktigt.

Personligen tror vi fortfarande att det kommer bli en skakig avslutning på börsåret och vi skulle bli förvånad om börsindex står högre vid årsskiftet än det gör idag. Det känns väldigt mycket som det gjorde i februari – att börsen inte tar hänsyn till hoten i omvärlden. Det är kanske en dålig liknelse – men det är lite som om tonåringarna som fortsätter att festa på husets övervåning medan det brinner på undervåningen – för det brinner ju inte här uppe…

Här kommer några tips hur vi själva tänker just nu.

1) Hur skulle det kännas om portföljen går ner med 25 procent? Vad skulle det betyda för er totala ekonomi?
2) Vad är syftet/målet med sparandet? När skall ni ha pengarna/kapitalet?
3) Gå igenom portföljen – hur tror ni dagens situation påverkar respektive bolag?
4) Fundera själva på var ni just nu lägger era pengar – var har ni ökat på och var har ni minskat in på under det senaste året? Vi själva har till exempel inte lagt några pengar alls på resor och flyg, har inte bott på hotell på över ett år. Vi har köpt väldigt lite kläder och skor under ett år. Däremot har vi handlat mycket mera på ICA och Axfood, vi fortsätter att betala våra bolån på Nordea och vi fortsätter att betala våra elräkningar och våra försäkringar. Jag själv har lyssnat väldigt mycket på Spotify. Vi har varit mer aktiv med mitt sparande. Så här är det nog för många av oss.
5) Nu när många har mycket tid och har tid att lära sig mera om “sina” bolag. Vi försöker läsa på och bygga en bättre grund för vårt sparande.
6) Jag försöker själv fokusera på några företag och branscher som jag begriper/kan lite bättre även om det betyder att jag går miste om framtida raketer i branscher som jag inte behärskar på samma sätt.
7) Om ni har barn/tonåringar hemma/ i er närhet kolla på hur de anpassar sig till situationen. De har en förmåga att ta till sig nyheter fort och först. Om ni jobbar hemma – vilka företag gynnas av det?
😎 Om ni månadssparar – fortsätt med det även om det går ner kraftigt
9) Vi försöker att inte lyssna alltför mycket på media, för de brukar överdriva åt bägge håll – inget är så bra som det är i media och inget är heller så dåligt som något är i media… Lite på samma sätt fungerar för övrigt både sociala medier och börsen i stort.
10) Men summa summarum så är det troligt att andra hanterar denna kris precis som ni gör så därför kan man få många tips genom att bara studera ert eget beteende och ta lärdom av det.

Till sist vill vi bara önska en trevlig arbetsvecka!

Idag bjuder vi på några tips för…

er som är på jakt efter ett fritidsboende i vårt vackra Sverige.

En bra början kan vara att resa med en kartbok vid köksbordet hemma .Vi brukar sitta med kartboken och leta efter områden som ligger i sydväst, var är det öppet vatten i sydväst? Hur är vägarna? Åker man igenom en stor stad. Behöver man ta färja?

En bra fortsättning kan vara att skriva en lista på vad som är viktigt för dig/er. Skall det vara bilväg fram? Är det viktigare med egen brygga och egen sjötomt? Vill vi ha ett gammalt eller modernt hus? Är vi beredda på att bygga nytt? Hur långt kan vi tänka oss att åka. Gör en ring från ert köksbord.

Här bjuder vi till sist på några områden som vi tycker är extra vackra i vårt Sverige. 

  • Vid många småländska sjöar samt vid Västervik.
  • Sydspetsen på Hammarö utanför Karlstad. Här säljs det nu ett markområde. 
  • Norra delen av Vättern vid Askersund.
  • Längst ut på båda sidorna av Bråviken,
  • Utanför Trosa.
  • Sydspetsen på Torö
  • Vid Grisslehamn, Singö och Väddö.
  • Den södra Norrlandskusten mellan Gävle och Hudiksvall – särskilt vid Höllick utanför Hudiksvall,
  • Vid sjöarna mellan Surahammar och Ludvika.
  • Vid Vänern i närheten av Mariestad och Sjötorp.

Som ni märker har vi här försökt att tipsa områden som inte tillhör de allra populäraste i Sverige – som Stockholms skärgård, Bohuslän, Skåne, Halland,  Öland och Gotland. 

Dagens företag är Norska Orkla

Det är ett av Nordens största företag inom livsmedel, snacks & godis och personlig hygien.

Inom koncernen finns många av de varumärken som vi möter i vardagen när vi handlar på Axfoods, Coop eller ICA. Bland många andra varumärken finns till exempel ABBA, Den gamles fabrik, Felix, Bliw twål, LDB, Jordan, Ekströms, Göteborgs kex, OLW chips, Bob saft och/eller Grandiosa. Företagets slogan är Orkla – din vän i vardagen.

Orkla har sex affärsområden, det är Mat, Snacks och Godis, Personlig hygien, Matingredienser, investeringar och fastigheter. Företaget har dryga 18.300 anställda. Orklas hemmamarknad är främst Norden och Baltikum. Man äger också kontrollposter i kraftföretaget Hydro Power samt målarfärg och kemiföretaget Jotun.

Omsättningen för år 2019 uppgick till 43,6 miljarder norska kronor, EBIT till 5,1 miljarder norska kronor och vinst per aktie uppgick till 3,84 kr. I fredags noterades aktien i 91,70 norska kronor. Utdelningen för 2019 är 2,60 Norska kronor.

Orkla ägs av Canica A/S som kontrolleras av Familjen Hagen. De äger cirka 20 procent av rösterna. Annars ägs Orkla av diverse finansiella institutioner.

Idag presenterar vi ett börsföretag – Lundbergs

Idag presenterar vi ett företag med rötterna i Norrköping. År 1944 grundade Lars-Erik Lundberg ett byggnads och fastighetsföretag hemma i bostaden i Norrköping. Idag företaget fastigheter och aktier för cirka 104 miljarder svenska kronor. Det leds av hans son Fredrik Lundberg, Hans döttrar, Louise och Katarina skolas in för att leda företaget vidare

Lundbergs står på två ben:

1) Fastigheter & Bygg. Här finns en helägd fastighetsrörelse med fastigheter värda 24 miljarder runt om i Sverige. Dessutom äger man 45 procent av kapitalet och 88 procent av rösterna i Hufvudstaden. Ett av Sveriges finaste fastighetsbolag med fastigheter i Stockholm och Göteborg värda cirka 45 miljarder kronor. Dessutom äger man cirka 12 procent av rösterna i Byggföretaget Skanska. (Via industrivärden äger man en större andel i Skanska) Det här benet motsvarar 39 procent av substansvärdet.

2) Börsnoterade aktier. Här finns stora aktieposter i Industrivärden, Handelsbanken, Sandvik, Holmen, Husqvarna och Indutrade. Via Industrivärden har man intressen i SSAB, Volvo och Ericsson. Detta motsvarar 61 procent av substansvärdet.

I skrivande stund noteras Lundbergs i cirka 410 kronor på börsen – vilket motsvarar ett totalt börsvärde på 102 miljarder kronor. Utdelningen är 3,40 kronor. Familjen Lundberg äger 70 procent av kapitalet.

Här kan ni läsa mer i Årsredovisningen för 2019.

Bilder

Ikväll ger vi lite tips i hur man kan tänka om…

man vill placera pengar på börsen i dessa tider.

1) Glöm aldrig att du har aldrig förlorat något på börsen förrän den dagen du faktiskt sålt. Men glöm heller aldrig att du heller aldrig tjänat något på börsen förrän den dagen du sålt. Så kallade pappersförluster och pappersvinster är inte så viktiga. (Många tycker att jag är idiot, men punkten har hjälpt mig i krascher!)

2) Tänk på att en liten utdelning varje år är inte så oväsentlig. I dåliga tider kan du köpa fler aktier billigare.

3) Skapa ett team i familjen som förvaltar familjens aktieportfölj. Det är smart att lyssna på er make/maka, men även på tonåringarna. Men låt någon ha sista ordet. Lite som ett företag har en VD och en Styrelseordförande. Dessutom lär ni era barn att tänka aktier och ekonomi tidigt. Hemma hos oss är det till exempel jag som kommer med idéer om affärer, men det är alltid min far 86 år som säger ja eller nej. Det har hindrat oss från att göra många dåliga affärer när mina känslor dragit iväg.

4) Försök att se möjligheter i varje situation. Nu kan en långsiktig placerare till exempel välja att tänka så här – det är ju bra att börsen går ner precis nu när utdelningarna kommer – jag kan ju köpa fler aktier billigare.

5) Tänk på hur ett företag själva agerar i kris – det är sällan de ger upp och säljer allt. De försöker lösa situationen och går sedan vidare. De är långsiktiga.

6) Tänk på hur en hyresvärd tänker – De fokuserar inte dagligen på hur mycket fastigheten är värd – han/hon fokuserar på hur stora hyresintäkterna är och att hyresgästerna kan betala sin hyra även kommande år. De strävar också efter att köpa en fastigheter billigt med bra hyresintäkter. De köper sällan en dyr fastighet som har små hyresintäkter.

7) Kolla inte på börskurserna så ofta när ni väl köpt en aktie om ni är långsiktiga. Även om det är kul när du köpt och priset går upp direkt. Det är inte lika roligt att kolla när det är tvärtom.

8  Läsa årsredovisningarna som kommer nu, besök butikerna, gå med i Aktiespararna. Besök företag. Lär känna era företag!

9) Läsa böcker av Warren Buffett och Per H Börjesson.

10) Va långsiktig och ha roligt!

Till sist vill vi önska en trevlig arbetsvecka!

Är aktier en lång och evig obligation?

Ett sätt att överleva på dagens trista börs är att försöka se på er aktieportfölj som en lång och evig obligation.

Först kan ni se hur stora utdelningar ni har på portföljen i dagsläget. Titta sedan på hur mycket portföljen totalt är värd. Antag att ni idag har en portfölj som är värd 100,000 kronor som ger er en total utdelning på 3000 kr. Det innebär att portföljen ger en ränta på 3 procent. På 5 år får ni 15000 kronor. På 10 år får ni 30,000 kronor. Vissa år är obligationen värd mer, andra år mindre. Men det viktiga är vad den ger er i ränta varje år.

Så därför är det viktigt att välja aktier som ger utdelning och har trygga affärsmodeller. Axfood och ICA kommer sälja livsmedel, Skanska kommer bygga i framtiden med, SEB kommer sälja fonder och bolån, Fabege kommer hyra ut kontor till SEB och ICA i Arenastaden. Folk kommer åka skidor i Skistars backar, Securitas säkerhetstjänster kommer behövas i framtiden med och Telia kommer säkert leverera teletjänster. Se det som ni är med och driver dessa verksamheter på lång sikt, eller så länge ni vill det, och för det får ni ett arvode på 3 procent varje år. Det viktiga är dessa tre procent och inte om hela portföljen är värd 75000 kronor eller 150,000. Är portföljen värd 75000 kr så får ni ett arvode på 4 procent. Är den värd 150000 kronor så är arvodet bara 2 procent.

Detta tankesättet hjälper mig att se på portföljen på lång sikt och strunta i det totala värdet just idag.

PS. Den bästa investering jag gjort i mitt liv var när jag läste Warren Buffetts bok och dessutom tog mig till mig hans tankar om aktier och levt efter det sedan slutet på 90-talet. Det är jag så glad för i dessa tider!

Här kommer några tips om hur man kan hantera en börskrasch.

1) Var skeptisk till det som står i tidningarna – Var skeptisk till experter – lita på din egen intuition. Fundera på hur du själv reagerar i denna kris. Kommer du ändra ditt beteende varaktigt? Eller är det en tillfällig reaktion? Chansen är stor att andra kommer reagera som du. Om du tror att du tror att du kommer ha kvar dina bolån i Handelsbanken och fortsätta att handla i Axfood så kommer säkert andra det med. Kanske är det köpläge.

2) Försök att hitta några förebilder som du lyssnar extra mycket på. Själv har jag stort förtroende för och litar extra mycket på Warren Buffett och Mats Qviberg. De har länge varnat för att kurserna är för höga och sagt att de inte köper. Det är inget bra tecken, kanske är det dags att sälja?

3) När du köpt och aktierna fortsätter ner – tro på och följ din plan. Om du är långsiktig så spelar det inte så stor roll om du köper Scandic Hotels på 27 kr eller 35 kr. Ingen av oss kommer sälja på toppen och köpa på botten. Sträva istället efter att inte sälja när kurserna är rekordlåga eller köpa när kurserna står i all time high. Detta är lättare att avgöra.

4) Ha råd att förlora 50 procent av pengarna. Gå inte in med pengar som du skall ha till annat.

5) Det är extra viktigt att äga aktier där du begriper och har en känsla för affärsiden i kristider. Jobbar du som datakonsult – kolla på dessa bolag. Är du läkare kolla på läkemedelsföretag. Jobbar du i klädbutik och ser vad som fungerar där? Köp klädaktier. Är du bankman? Kolla på bankaktier. Filosofin är When in crisis be with the devil you know and think you can handle.

6) Har du precis köpt – kolla inte på kurserna första veckan. Har du en plan med dina aktier kolla när rapporterna kommer och läs dessa noga och skapa dig en uppfattning om företaget kan bibehålla sin utdelning.

7) Inse att det kanske är just börskrascherna som skapar de riktigt bra affärslägena. Våga gå emot marknaden om du är långsiktig. De som köpte bankaktier i bankkrisen 2008 har gjort en väldigt bra affär.

8) Var ödmjuk och inse att du kommer göra dåliga affärer. Det tillhör spelet. Försök att lära något av dem. Se också på dina bra affärer – varför blev det en bra affär. Försök hitta fler. Inse att börsen behandlar alla lika, Det spelar ingen roll om du äger 100,000 aktier 100 aktier.

9) Ha roligt! Se det som du är med och driver dina företag. Är du en ägare i HM så se på butiken med en ägares ögon. Är det snyggt? Är det mycket folk? Är personalen trevlig. Verkar kunderna nöjda ?

10) Var långsiktig!!

En sparstrategi…

För några dagar sedan skrev vi lite om att det kan vara ett bra tillfälle att börja spara nu om man är ung – kanske under 40 år. Idag tänkte vi visa på hur man kan bygga upp ett månadssparande på 5.000 kronor. Familjen består av en pappa och mamma, 35 år och 37 år samt 2 barn 7 och 4 år.

Här är ett exempel på hur den familjen kan spara:

A) 2500 kronor går till att amortera på bolånet.
B) 1000 kronor i en kortsiktig buffert – Här har vi dålig koll.
C) 900 kr till längre sikt – pension?
1) 60 procent en bred Norden-fond
2 ) 30 procent Fastighetsfond
3 ) 10 procent läkemedelsfond
D) 600 kronor till barnen. Här rekommenderar vi er att köpa enstaka aktier. Då kan ni använda utdelningen till att köpa mer aktier varje år och dra nytta av ränta-på-ränta-effekten.
1) 50 procent Lundbergs B – Fastighet och investmentbolag.
2) 30 procent Investor B – ett investmentsbolag med innehav i Ericsson, ABB, SEB , AtlasCopco, AstraZeneca med flera bolag.
3) 20 procent ICA/Axfood  – Livsmedel behövs även i sämre tider,

Men glöm inte att ett sparande bör ses över någon gång per år, kanske i samband med deklarationen eller i november.

Imorgon skall vi titta lite mer på hur den som nu är intresserad av börsen och aktier kan tänka om man är intresserad att börja bygga en portfölj. Hur väljer man aktier när allt är så osäkert?

Till sist önskar vi trevlig helg!